갭투자 계산기
매매가와 전세가 차이로 보는 실투자금
값 입력
바로 계산양도소득세를 반영하지 않은 값입니다. 전세가 하락 시 역전세 위험도 함께 고려하세요.
계산 방법
알아두세요
갭투자는 전세를 끼고 사서 실제로 들어가는 돈을 줄이는 방식입니다. 투입이 적은 만큼 가격이 오르면 수익률이 크게 보이지만, 반대로 움직이면 손실률도 같은 배수로 커집니다. 여기 나오는 수익률은 세금을 빼기 전이며 양도소득세를 반영하지 않았습니다. 전세가가 떨어지면 만기에 차액을 돌려줘야 하는 역전세 위험이 있고, 세입자를 구하지 못하면 보증금을 직접 마련해야 합니다. 이 계산기는 가격이 오르는 경우만 보여주는 것이 아니므로 매도가를 낮춰 넣어 손실 구간도 확인해 보세요.
법적 근거
- 주택임대차보호법 제3조의2
- 임차인은 보증금을 우선변제받을 권리가 있습니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 경매로 넘어갈 수 있습니다.
- 민간임대주택에 관한 특별법 제49조
- 등록임대사업자는 임대보증금 반환보증에 가입해야 합니다. 미가입 시 과태료가 부과됩니다.
- 소득세법 제104조
- 양도소득세는 보유기간과 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 이 계산기는 양도세를 반영하지 않으므로 실제 수익은 더 적습니다.
법령은 개정될 수 있습니다. 중요한 판단에는 반드시 국가법령정보센터에서 현행 조문을 확인하고, 필요하면 전문가와 상담하세요.
자주 묻는 질문
갭투자는 돈이 얼마나 필요한가요?
매매가에서 전세 보증금을 뺀 금액에 취득세·중개수수료·등기비를 더한 값입니다. 5억 원 집을 전세 3.5억 원 끼고 사면 갭은 1.5억 원이고, 부대비용 800만 원을 더해 실제로는 1.58억 원이 듭니다.
수익률이 왜 이렇게 크게 나오나요?
지렛대 때문입니다. 5억 원 자산을 1.58억 원으로 사면 3.16배 지렛대가 걸립니다. 집값이 10% 오르면 실투자금 대비로는 30% 넘게 벌지만, 반대로 10% 떨어지면 손실률도 같은 배수로 커집니다. 매도가를 낮춰 넣어 손실 구간도 확인해 보세요.
역전세가 무엇인가요?
전세 시세가 떨어져 만기에 기존 보증금보다 낮은 금액으로만 세입자를 구할 수 있는 상황입니다. 차액을 집주인이 직접 마련해 돌려줘야 하므로, 갭투자에서 가장 현실적인 위험입니다. 이 계산기는 매매가 변동만 다루고 역전세 위험은 반영하지 않습니다.
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