양도소득세 계산기

양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 부분에는 세금이 붙습니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 12억까지는 비과세이고, 양도차익 전체가 아니라 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 만큼만 과세 대상이 됩니다. 예를 들어 20억에 팔았다면 양도차익의 40%만 과세됩니다.

취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 2년 보유만으로 비과세가 됩니다. 조정대상지역에서 취득했다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 계산기에서 취득 당시 조정대상지역 여부를 고르면 그에 맞게 판정합니다.

표1은 일반 부동산으로 보유 3년부터 해마다 2%씩, 15년에 최대 30%입니다. 표2는 1세대 1주택으로 보유에 해마다 4%(최대 40%), 거주에 해마다 4%(최대 40%)가 따로 붙어 합계 최대 80%입니다. 표2를 받으려면 3년 이상 보유하고 그 기간 중 2년 이상 살아야 합니다. 2년만 살아도 거주분 8%가 붙고, 거주 요건을 못 채우면 표1로 내려갑니다.

중과 적용 여부는 정책에 따라 바뀝니다. 조정대상지역 지정, 유예 기간, 적용 대상이 모두 달라지므로 이 계산기는 값을 고정하지 않고 직접 고르게 했습니다. 양도 시점의 기준을 국세청이나 세무사에게 확인한 뒤 골라 주세요. 중과가 적용되면 기본세율에 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트가 붙고 장기보유특별공제도 받지 못합니다.

취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 그리고 자본적지출(발코니 확장, 새시 교체, 난방 교체처럼 집의 가치를 올리는 공사)을 넣습니다. 도배·장판·싱크대 교체 같은 수익적지출은 들어가지 않습니다. 세금계산서나 카드 영수증 같은 증빙이 있어야 인정되므로 공사 서류는 팔 때까지 보관하세요.

국고금관리법 제47조에 따라 국세를 받을 때 10원 미만의 끝수는 계산하지 않습니다. 과세표준을 계산할 때도 1원 미만은 버립니다. 그래서 실제 고지되는 세액은 10원 단위로 떨어집니다.

다를 수 있습니다. 상속·증여로 받은 주택의 취득가액 산정, 일시적 2주택 특례, 재개발 조합원입주권, 이월과세, 부담부증여, 각종 감면은 반영하지 않았습니다. 같은 해에 다른 부동산도 팔았다면 양도소득을 합쳐 계산해야 하고 기본공제 250만 원도 한 번만 받습니다. 금액이 크면 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산으로 맞춰보고 세무사 확인을 받으세요.

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고와 납부를 해야 합니다(소득세법 제105조). 3월에 팔았다면 5월 31일까지입니다. 늦으면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다. 비과세인 경우에도 신고해 두는 편이 뒤탈이 없습니다.